Holding patrimonial em 2026: como a Reforma Tributária muda a tributação dos aluguéis

A holding patrimonial tem sido, durante muitos anos, uma alternativa utilizada por proprietários de imóveis que recebem valores expressivos com aluguéis. A diferença na tributação entre a pessoa física e a pessoa jurídica ajudou a tornar esse modelo bastante atrativo.

No entanto, o cenário começa a mudar em 2026. Com a Reforma Tributária e a criação do IBS e da CBS, as operações de locação realizadas por pessoas jurídicas passam por uma mudança importante. Por isso, quem possui imóveis em uma holding precisa revisar a estrutura, os contratos existentes e o possível enquadramento nas regras de transição.

O que muda na locação de imóveis com IBS e CBS?

A nova legislação passou a tratar o fornecimento de imóveis mediante remuneração, incluindo a locação, como uma operação sujeita ao IBS e à CBS.

Isso representa uma alteração relevante na forma como os aluguéis recebidos por pessoas jurídicas serão tributados. Com a entrada em vigor plena das novas regras, a carga tributária poderá incluir a CBS, de competência federal, e o IBS, relacionado aos estados e municípios, além do IRPJ e da CSLL que continuam incidindo sobre a operação.

Diante desse novo cenário, a análise da holding patrimonial deixa de depender apenas da comparação entre a tributação da pessoa física e do Lucro Presumido. Agora, também será necessário considerar os impactos dos novos tributos sobre o valor dos aluguéis.

Regime de transição pode reduzir o impacto até 2033

A legislação criou um regime especial de transição válido entre 2026 e 2033.

Empresas que formalizaram contratos de exploração imobiliária por prazo determinado até 31 de dezembro de 2025, no caso dos imóveis comerciais, podem ter acesso a uma alíquota combinada reduzida de 3,65% para IBS e CBS durante o período de transição.

Já os contratos formalizados depois dessa data estarão sujeitos à aplicação progressiva das alíquotas previstas no cronograma de implementação da Reforma Tributária. Nesse caso, o custo tributário relacionado aos aluguéis tende a aumentar.

Por esse motivo, a data e a forma de formalização dos contratos passaram a ter importância ainda maior para as holdings que exploram imóveis.

A holding patrimonial ainda pode ser vantajosa?

A Reforma Tributária reduz parte da vantagem anteriormente observada nas holdings patrimoniais, mas isso não significa que essa estrutura tenha deixado de ser relevante.

A comparação precisa considerar cada situação.

Para a pessoa física, o aluguel pode estar sujeito ao IRPF de até 27,5% sobre a receita bruta, sem deduções relevantes.

No caso de uma holding no Lucro Presumido que consiga utilizar o regime de transição favorável, a referência apresentada é de aproximadamente 11,33% de IRPJ e CSLL, somados a 3,65% de IBS e CBS durante a transição, resultando em uma carga total próxima de 15%.

Para holdings que não estejam enquadradas no regime de transição, a vantagem pode diminuir com a aplicação das alíquotas completas de IBS e CBS. Ainda assim, a estrutura pode continuar sendo vantajosa, dependendo das alíquotas finais aplicáveis.

Para proprietários com imóveis de maior valor e receita mensal de aluguel superior a R$ 20.000, a holding ainda tende a apresentar vantagens, especialmente quando também são considerados os objetivos relacionados ao patrimônio e à sucessão.

Pessoa física também pode pagar IBS e CBS sobre aluguéis

Outra mudança importante envolve os proprietários que mantêm imóveis em nome da pessoa física.

A legislação prevê que a pessoa física poderá ser considerada contribuinte de IBS e CBS quando tiver receita anual com locação superior a R$ 240.000, equivalente a R$ 20.000 por mês, e possuir mais de três imóveis distintos alugados.

Com isso, a diferença tributária entre manter os imóveis como pessoa física ou dentro de uma holding pode diminuir em determinadas situações.

Essa mudança reforça a necessidade de realizar uma comparação atualizada entre as duas alternativas antes de tomar decisões sobre a estrutura patrimonial.

O que os proprietários e holdings precisam revisar?

Diante das novas regras, alguns pontos merecem atenção imediata.

O primeiro passo é verificar todos os contratos de locação existentes na holding e identificar quais foram formalizados antes de 31 de dezembro de 2025, considerando a possibilidade de enquadramento no regime de transição.

Também é importante comparar a carga tributária da pessoa física e da holding com base nas novas regras.

Outro ponto é a existência de contratos informais ou verbais que possam precisar de formalização.

Além disso, deve ser analisado o impacto da cessão gratuita de imóveis da holding para os sócios, situação apontada como uma nova hipótese de tributação pelo IBS e pela CBS.

Holding patrimonial continua relevante, mas exige uma nova análise

A Reforma Tributária não elimina a importância da holding patrimonial, mas torna a avaliação mais complexa.

Em 2026, o planejamento envolvendo imóveis exige uma análise individualizada, considerando o perfil dos imóveis, a receita gerada, a possibilidade de utilização do regime de transição e os objetivos patrimoniais e sucessórios da estrutura.

Manter uma holding sem revisar esses pontos pode significar continuar operando diante de um cenário de incerteza tributária. Por isso, a revisão da estrutura e dos contratos passa a ser uma etapa importante para quem possui imóveis destinados à locação.

Perguntas frequentes sobre holding patrimonial e IBS/CBS

1. A locação residencial também será tributada pelo IBS e pela CBS?

A legislação prevê redução de alíquota ou isenção para a locação residencial em determinadas faixas de valor. Os detalhes ainda dependem da regulamentação complementar.

2. Uma holding já existente precisa ser reconstituída?

Não necessariamente. A necessidade indicada é de revisar a política de contratos e a apuração tributária. A estrutura societária pode ser mantida com ajustes na operação.

3. Holding imobiliária e holding patrimonial são a mesma coisa?

Não exatamente. A holding imobiliária é voltada especificamente para a exploração operacional de imóveis. Já a holding patrimonial tem foco na proteção e gestão do patrimônio familiar, podendo ou não possuir atividade imobiliária relevante.

4. A alíquota de transição de 3,65% vale para qualquer contrato de aluguel?

Não. O regime especial possui requisitos relacionados ao tipo de imóvel, à data em que o contrato foi formalizado e à existência de prazo determinado. Por isso, é necessário avaliar os requisitos antes de considerar a possibilidade de enquadramento.